第91章 大谈地产

　　等到杨婉儿走了之后，杨毅豪也没有再出卧室，而是收拾了一下先前战绩斑斑的床单后，又给大床换了一张床单，看着先前那白色的床单上面全是血迹斑斑，杨毅豪不禁微微笑了一下，看来这床单只得丢掉了，到时候大伯母上官静问到的话，就说那床单旧了丢掉了就行了，收拾好一切后，杨毅豪才趟在床上，一天下来，人也有点累了，躺在床上没有多久，就入睡了。

　　第二天，杨毅豪很早就醒过来了，弄好一切之后，就去公司，今天的宣传活动依然会继续，杨毅豪本来打算再去现场看一看，刚走到门口，就见到刘芳菲准备进来，“杨总，你在啊，我正打算找你。”

　　刘芳菲最先看见杨毅豪，先招呼杨毅豪。

　　“呵呵，我也说去找你，叫你一起去现场看看呢。”

　　杨毅豪笑道，“想不到在这里就见到，找我有什么事情吗？”

　　“还真有一点。”

　　刘芳菲娇笑一下，“不如我们到你办公室谈吧，我有点事情想请教你一下。”

　　“也好。”

　　杨毅豪点了点头，跟着刘芳菲走回自己的办公室，然后给刘芳菲倒了一杯水后问道：“不知道刘总有什么事情要谈呢？”

　　“是这样的。”

　　刘芳菲拿起纸杯喝了一小口水后，优雅的坐在沙发上面，抬起她那美艳的头额，殷桃小嘴轻开，“昨天我回去，一直在想，杨总你的这个策略，虽然杨总昨天已经说的很明白了，但是我还是有点担心，杨总别多心，毕竟杨总你很清楚，这个项目关系到我们公司的生死存亡，所以我多问一下。”

　　原来刘芳菲回去之后，虽然脑海里面一直回响着杨毅豪的话，不过毕竟这次的项目资金实在太大，而且一时间还不能收回成本，所以刘芳菲多少还是有点担心，这不一早就来找杨毅豪了。

　　杨毅豪微笑了一下，慢慢的坐在自己的老板椅上说道：“刘总担心是正常的，要是不担心的话，我还不跟刘总你们合作了呢，其实昨天我已经说的很清楚了，不如我换个角度来说吧，九十年代初，由于海南那边造成了因为房地产而产生经济泡沫的情况，所以在中国市场上面，对于这个国内重新激活地产行业多少有点保留，毕竟当时在很多人眼中，房地产就是一个暴利的行业，而且也造成了消费者都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商，可是事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面，他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受着政府和政府官员的盘剥；另一方面，还要忍受着消费者的各种指责，当着黑心肝的代言人。”

　　“刘总你应该很清楚，做房地产项目，除了地价，我们要交六十多项行政性收费，这在无形之中就给我们造成了很大的压力，同时每个月还要向银行付很多利息，如果说及时的销售，按照目前的情况，我们肯定会销售的很好，而且还会赚一大笔，但是销售完之后，我们多少就会对房屋的质量等会产生粗心大意，当然，我说的并不是全部，而是心理上面的，毕竟钱都已经收到了，何必去在乎多少呢，所以我提出的策略是等封顶之后再销售，我们已经从消费者上面了解了这么做的好处，现在我再说说，我们本身这么做的好处，其实只有两个，第一就是我们的品牌效应，第二就是跟政府打好关系，随着地产行业的发展，未来的地价肯定会越来越贵，房价也会越来越贵，这其中有的开发商为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门，如果说我们开始就做到最好，后面的路相对要好走一些”

　　“刘总，实话说吧，我敢断言，随着市场的不断变化，未来的房价，在一些大城市肯定会达到好几万平米，而像我们目前这个城市，房价也会在一万以上，其实我也分析过未来，在我看来，未来的局势是这样的，开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担，而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上，中国最大的房地产商是谁？各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税，房地产商有风险，可是各级政府那是包赚不赔啊，其实房地产也是风险投资项目，只是和股票等玩意相比，它不会一夜之间让你血本无归而已。”

　　杨毅豪说道这里，刘芳菲开始动容了，她没有想到杨毅豪分析的这么前面，的确，刘芳菲也想过，未来的局势肯定会是那样，想不到比自己分析的更加全面，不由更加钦佩起杨毅豪来。

　　接着，杨毅豪继续说道：“目前来看，各地的房价老百姓还能够接受，但是不出两年，那个涨幅速度就会让很多老百姓不能接受了，其实作为一个房地产开发商，我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析GDP的增加，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看，但是这根本不可能，这点相信刘总也很清楚，其实我一直都向问一问，我们政府用一个普通家庭二十到三十年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗？”

　　“一套房子，首付掏空了上代人的积蓄，分期付款让这代人没有什么积蓄，这是哪个国家能干出来的事情？可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个，但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系，可是那更多的是一种无奈。提高房价，使我们为了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流动资金的，没有流动资金，再大的企业也无法运作”

　　“所以对于我们来说，我们更关注的是现金流，房子涨了当然好，可以赚得额外的利润，相信刘总之所以问我，因为我们都明白一个道理，就是一个楼盘的销售时间越长，对开发商本身越不利，只有傻瓜才会捂盘惜售，那要捂到什么时候才是个头？企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则，你如果硬要开发商要有良心，不能涨价，那我要说，这话你跟中国政府说最好。谁控制了土地，谁就控制了房价。所以中国的房价不是控制在开发商手里而是控制在政府手里的，只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的，就像生意人所说的压货，你能压多少货？卖几十年？”

　　“对有实力的房地产开发商来说，适当压一两块土地，保证公司开发的延续性，节约运营成本是完全必要的，压多了，谁有那么大的资金？有这个能力的只有政府。所以我才在核算了时间之后，等我们的第一期房子封顶，就销售，刚好合适，就是延续我们的继续开发，实话告诉刘总吧，我们这个项目，从我做的预算，在房屋销售后，我们两家各自会获得四亿元的纯利润，到时候也许会随着市场的变化，还会更高，如果说不能赚到这个数目，我杨毅豪就退出商场。”

　　杨毅豪敢这么说，毕竟他是从未来重生而来的，所以他敢说这句话，毕竟未来整个市场的走向他是最清楚不过的了，所以杨毅豪敢这么毫无保留的说出来，杨毅豪之所以选择重生后，还继续做地产行业，并不是说他对于这个行业熟悉，所以他才从事地产行业，而是他一直有个心愿，就是能建造那种能够让人居住几百年的房子，过了几百年之后，这房子依然存在，虽然未来还是会经历世界末日，不过这也是他一直的心愿。

　　其实他有的时候，也很抱怨，生在地产行业，虽然很找钱，不过也很违背良心，要知道，房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了，尤其是在未来以拍卖拿地的现状下更是如此。杨毅豪记得，未来轰动整个中国地产行业的一个例子，“某城市的地王，44亿的标价，土地面积1.3709万平方米，容积率4.8，总建筑面积6.58万平方米，楼面价就是6万多。也就是说，房子还没建，政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官，受贿原因全是那红线内外一米，或者容积率那零点几的小数，很多人都以为，开发商是想咋建就咋建，可是事实根本不是那么回事，国家政策在那里，土地竞拍就是一把刀，容积率又是二把刀，直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素，它的高低决定了房地产市场的走向。所以，一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑，他们不是少收点地价，而是加税，你说这不是更加推动房价高企吗？

　　其实一个平方米的房子的成本有多少？

　　说实话，直接成本很小，比如目前杨毅豪的这个项目，建筑成本大概在680—1400之间。

　　包括：土建，装饰，园林，水电，土建是指毛坯大概900元m2，包括地下室和基础；装饰部分80元/m2，包括外墙砖，入户门，栏杆和铝合金窗等；园林大概350元/m2；水电大概100元/m2，包括电缆，智能安装，及室外排水设施。

　　其实，要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。